요즘 지식산업센터(지산)에 대한 부동산으로서의 투자 관심이 높다.
이 투자의 장단점에 대해 살펴본다.
<장점>
주택으로 간주되지 않는 상업용 부동산이라, 투자의 대안이 된다.
이 때문에 주택과 관련된 투자 규제가 적용되지 않아, 1가구2주택이나, 종부세 등과 연관되지 않는 장점이 있다. 즉 이미 집을 가지고 있는 개인이나 법인이 기존 부동산 보유 여부와 무관하게 투자를 고려할 수 있다.
따라서 기존에 다른 부동산 투자 대안이 없는 상태에서, 지식산업센터는 하나의 투자 대안이 되는 효과를 준다.
2. 대출이 많이 되어 자금융통에 유리하다.
부동산 투자는 일반적인 주식 투자등에 비해, 은행 대출을 활용하는 레버리지 활용비율이 큰 편인데, 지산의 경우, 경우에 따라 분양가의 80~90%까지도 대출이 가능한 경우가 꽤 있다. 즉 자신의 보유 투자금 대비 5~10배까지의 레버리지 효과를 나타내는 것이고, 이 점이 지산 투자의 매력중 하나이다.
또한 대개의 경우, 계약금 이후 중도금 단게에서는 중도금이 대출(무이자인 경우 많음)되는 것이 보편적이어서, 보유 현금이 많지 않은 경우에도 현금 흐름 측면에서 유용하다.
3. 건설원가에 연동하며, 가격변동이 상대적으로 작다.
지산은 일반 주택과 다르게 가격이 엄청나게 오르기 보다는, 대체로 해당 지역에서의 분양가 상승폭 정도가 예상되는 가격 상승 수준이 된다. 물론 예외가 있기는 하지만 그렇다 하더라도 예상보다 상승폭이 크다는 것일뿐, 대체로 주택의 가격 변동만큼 크게 상승하지는 않는게 일반적이다.
다시 말하면, 부동산 경기 침체로 가격이 하락하는 경우에도, 주택의 가격만큼 크게 하락하지는 않아서, 상대적으로 안정적이라고 볼수도 있다.
종합적으로, 엄청 가격이 오르지는 않지만, 건설원가의 지속적인 상승으로 완만한 가격상승을 기대할 수 있고, 부동산 경기가 나쁘더라도 엄청난 하락까지는 걱정하지 않아도 되는 것이 지산 투자의 핵심 장점이라고 할 수 있다.
그 밖에도 상대적으로 저가라든가, 일부 취등록세 감면제도가 있다는 점, 임대시 임차인들이 사업자들이라 일단 임대가 이루어지면 임대기간이 길게 갈수 있는 등의 장점들도 있다.
참고로, 주요 장점의 하나로 소개되는 취등록세 일부(50%) 감면 제도의 경우, 일정 요건을 채우지 못하면 감면분을 추가로 납부해야 한다. 즉 1년내에 분양자가 직접 사용하지 않거나, 5년 이내에 매매 또는 임대하는 경우에는 감면받은 취등록세를 납부해야 하며, 해당 금액의 납부시 납부지연에 대한 고율의(연간 약 9% 수준) 지연 이자도 추가로 납부해야 한다. 따라서 확실히 분양자가 5년이상 직접 사용하는 경우가 아니라면 취등록세 감면은 지산 투자의 장점이 되지는 못한다.
<단점>
1. 입주초기 공실 가능성 크다.
지식산업센터는 대개 500~2000여 호실의 대규모인 경우가 많으므로, 이들 물량이 동시에 입주하게 되면, 입주 초기에는 원하는 임차인을 확보하기 어려울수도 있다.
작은 호실 1-2개인경우에는 큰 문제가 안될 듯하나, 면적이 넓거나, 호실의 수가 많은 경우에는 공실기간이 꽤 길어질수도 있음을 고려해야 한다.
통상 지식산업센터의 입주율이 70% 이상에 도달하는데는 대체로 약 1년 정도씩은 걸리는 것 같다.
만일 사무실을 분양받았다면 적어도 6개월 정도는 공실로 지내야 할 수도 있음을 명심해야 하며, 혹시라도 상가를 분양받는 경우에는 자신이 직접 그 장소에서 사업을 하는게 아니라면 위치에 따라 꽤나 긴 기간동안 상가는 공실상태로 지내야 할 수도 있음을 명심해야 한다.
상가의 경우에는 이러한 현상이 더욱 뚜렷하여, 수년씩 공실인 경우를 여럿 보았다. 다만 그 위치가 도로변이어서 노출이 많은 매력적인 곳이나, 특정 용도에 아주 적합한 형태인 경우 (예: 부동산용 작은 사무실, 대규모 식당용 공간, 모퉁이 까페자리 등 ) 경우에는 입주 초기임에도 남보다 먼저 임대되는 사례가 있기도 핸 것 같다.
2. 엄청난 가격 변동은 기대하기 힘들다.
이것은 위에서도 설명했듯이 바라보는 입장에 따라 대단한 장점이자 또한 단점이기도 하다.
상업용 건물로서 완만한 가격 상승은 기대할수 있지만, 로또 아파트 같은 급격한 가격 상승에 대한 기대는 환상이기 때문이다.
이 때문에, 자신이 해당 호실을 실제로 사용하면서, 추후 조금 상승된 가격에 처분하는 경우, 지식산업센터 투자는 매우 좋은 투자일수 있으나, 단기적으로 가격상승을 기대하고 투자하는 경우에는 거의 실익이 없을수도 있다.