투자를 검토할 때, 이 투자가 과연 괜찮은 것인지를 따져볼 필요가 있다. 고려할 요소는 크게 수익성과, Risk인것 같다.
투자의 수익성을 평가하는 방법들로는 개인의 투자에서 가장 널리 사용되는 수익률과, Pay-Back 기간, IRR, NPV 등이 가장 대표적인데, 본 글에서는 먼저 수익률 계산의 장단점에 대해 소개한다.
투자수익률
1. 계산 방법
가장 간단하면서, 일반적인 개인의 투자에서 널리 사용되는 투자 평가 방법은 수익률로, 복잡한 계산 없이 단순히 투입된 돈과, 일정 기간(대개 1년)에 회수되는 돈의 단순한 비율만으로 계산된다.
쉽게 예를 들면, 1억 원짜리 오피스텔을 매입해서, 월세 80만 원씩에 임대를 하는 경우, 수익률은 다음 식과 같이 9.6%로 계산되는 방식이다.
80만 원 x 12회
수익률 = ————————– x 100% = 9.6%
1억 원
특징 및 장단점
수익률 계산법의 가장 큰 특징이자 장점은 계산이 매우 쉽고 직관적이라는 점이다.
누구나 쉽게 이해할 수 있고, 또한 계산이 쉬어, 투자 안을 받아들이기 쉽기 때문에, 상대방에게 투자 안을 설명하고 납득시키는데 아주 좋은 방법이다. 이게 개인 차원의 투자라면.
수익률은 감가상각을 고려하지 않고, 대개의 경우, 회수되는 금액에 대한 소득세나 보유세, 매입 및 매도 비용 등의 여러 비용을 차감하고 계산하는 예는 드물어 실제보다 과장되게 좋게 수치가 만들어지는 경우가 많다. 마치 은행에서 정기예금의 이자율은 ~~%라고 저축을 했는데, 나중에 보면, 세금을 떼고 상당히 줄어든 이자를 받는 것과 같은 이치이다.
또한 수익률 계산은 여러 해에 걸친 복합적인 상황들을 고려하는 계산방식이 아니라, 단 1년 정도의 기간만을 대상으로 매우 간략화하여 계산하기 때문에, 공실률 같은 요소들을 충분히 고려하지 못하는 경우가 많기 때문에, 실제보다 투자방안이 더 좋게 보이게 만드는 특징이 있다.
그래서, 물건을 판매해야 하는 입장에서는 더욱 선호하게 되는 투자평가 지표가 되기도 하며, 부동산 분양사무소 등에서 “수익률이 ~~~예요”라고 듣게 되는 경우가 많은 이유가 바로 이점에 있다.
그렇지만, 투자를 해야 하는 사람의 입장에서는 정확한 수익성을 계산하는 지표로 사용하는 것은 무리가 있기 때문에, 잘못된 판단을 하도록 만드는 원인이 되기도 한다.
보완적 사용법
그럼에도 불구하고, 계산의 어려움 등으로 인해 다른 방식의 평가 기법을 적용하기 어려운 경우라면 이러한 수익률 계산법을 그대로 적용하기는 하되, 중간단계에서 발생하는 거래비용 및 세금 등의 비용과, 수익률 계산에 적용되는 가정들을 짚어서 현실적인 현금 회수액을 기준으로 실질수익률을 계산하면 이러한 방법상의 왜곡 현상을 일정 부분 줄여줄 수 있다.
위에서 예를 든, 1억 원짜리 오피스텔을 매입해서, 월세 80만 원씩에 임대를 하는 경우,
* 매입 과정에서의 중개 사료,
* 취등록 등기비용 (4.6%+법무사비 등)과,
* 임대 시 발생하는 공실 기간
* 임대 과정의 중개료
* 개인의 월세 수입으로 인해, 차년도 종합소득세 정산 시 납부할 추가 소득세
등의 비용을 반영하여
실질 수익률은 다음과 같은 방식으로 계산해 볼 수 있다.
80만 원 x (12회-공실 예:1개월) – 소득세 증가분 (예:50만 원) – 재산세 (예:30만 원)
수익률 = ———————————————————————————– x100% =7.5%
매입가 1억 원 + 취등록비 520만 원 + 매입 중개비 100만 원 + 임대 중개비 50만 원
즉, 이처럼 실질수익률을 계산하면,
위에서 단순하게 계산했던 수익률 9.6%가 실제로는 7.5%가 되는 셈으로,
실질수익률은 단순한 수익률 계산시 과장되게 좋게 평가했던 투자안에 대해 좀 더 현실적인 평가를 가능하게 해주며, 숨겨진 Risk를 발견하게 하는 계기가 되기도 한다.