부동산 중에서 오피스텔이나 상가 등과 같은 수익형 부동산을 구입하여, 일정 기간 동안 보유하다가 매도하는 경우, 중간 기간 동안 자신이 직접 사용할 수도 있으나, 많은 경우에 해당 부동산을 임대하여 월세 수입을 추구하게 된다.
그런데 수년간 임대를 주다 보면, 시장의 월세 수준이 변동하게 되기 때문에, 월세나 보증금을 조정하는 경우가 많이 있다. 때로는 꽤 긴 기간 동안 세입자의 변동 없이 초기의 월세를 유지하는 “착한” 임대인들도 있다.
그런데, 과연 어떻게 월세 전략을 가져가는 것이 가장 바람직한 것일까?
착한 임대인들처럼 초기에 정한 임대료를 수년간 그대로 유지하는 것이 좋은 것인지, 아니면, 시장의 월세 별동을 따라, 매년 새로운 임차인으로 임대 계약을 변경하는 것이 좋을까?
단순하게 한마디로 이야기하기 어려운 이 질문에 대해, 별도의 글에서 자세히 소개했던 IRR(Internal Rate of Return)과 NPV(Net Present Value)를 이용하여, 여러 가지 임대 시나리오를 Simulation 해보고, 각각의 IRR과 NPV를 계산하여 비교해 봄으로써, 바람직한 임대 전략을 찾아본다.
<IRR과 NPV 요약>
IRR은 내부수익률이라고 불리며, 다년간에 걸친 투자 안에 대해 중간단계의 각각의 현금흐름을 모두 고려하여, 왜곡이 적은 현실감 높은 연평균 수익률을 계산할 수 있는 투자 안 평가 방법으로, 기업 등에서 매우 널리 투자 안 평가에 사용하며,
NPV는 해당 투자 시 예상되는 총 수익금을 현재가치로 환산된 금액으로 나타내주는 투자 안 평가 방법으로, IRR이 % 값으로 나타내지기 때문에 실제로 얻어지는 수익금의 절대액을 알기 어려운 문제를 보완하기 위해, IRR과 함께 사용되곤 한다.
IRR과 NPV 모두 엑셀에서 전용 함수를 지원하기 때문에, 실제 계산은 엑셀을 이용하여 계산하면, 쉽게 계산이 가능하다.
<투자 시나리오 >
현금 2억 원을 가지고, 오피스텔을 매입하였으며, 매입 중개료로 0.5% 수수료율에 해당되는 100만 원과, 취등록 등기비용으로 취등록 세 4.6%와 채권 할인 수수료 등을 포함, 약 5.2%에 해당되는 1,040만 원이 들었다.
그리고, 이 오피스텔을 4년간 월세로 임대하다가, 만 4년이 경과되면, 3억 원에 매도하고, 매도 과정에서 중개 수수료로 0.5%에 해당되는 150만 원을 지급할 것으로 예상한다. 4년간의 임대 기간 중에는 매년 재산세로 연간 30만 원씩 납부하는 것 외에, 별도의 비용은 없을 것으로 예상된다.
4년간 어떻게 임대료 정책을 운영하는 것이 가장 바람직할까?
이를 재무적인 방법으로 비교해 보기 위해, 다음 4가지의 시나리오를 만들고, 이들 각각에 대해 현금 흐름과, IRR/NPV를 계산하였다.
시나리오 1 – 초기 설정 임대료를 끝가지 유지하는 경우
임차인에게 보증금 1000/월세 70만 원으로 4년간 연속하여 임대하는 경우
IRR과 NPV를 계산하기 위해, 각 연도별 현금의 흐름을 집계하여 아래의 테이블처럼 정리한 후, 각 연도별 현금흐름의 합계액을 산출하고, 이를 토대로 엑셀의 IRR 함수와 NPV 함수를 이용하여 IRR과 NPV 값을 계산했다. NPV 계산에는 임의로 6%의 할인율을 적용했다.
한편, 매입 단계와, 매도 단계의 비용 및 양도소득세는 모든 시나리오에 공통이며,
양도소득세는 다음과 같이 계산했다.
양도차익 = 매도가 – 매입가 – 필요경비 (1,290만 원) = 약 8,710만 원
과표 = 양도차익 – 장기보유특별공제 8%(4년-5년) – 기본공제 250만 원 = 7,763만 원
세액 = 양도세 1,341만 원+지방세 134만 원 = 약 1,475만 원
(세율로 24% 및 522만 원 누진 공제 구간 적용으로 가정)
세후 이익 추정금액 약 = 6,288만 원
그 결과 이 시나리오의 IRR은 11.4%이고, NPV 계산 값은 약 4,021만 원이었다.
즉 이런 투자를 하면, 현재 화폐 기준으로 약 4,021만 원의 수익을 얻음을 알 수 있었다.
시나리오 2 – 2년 단위로 보증금과, 임대료를 조정하는 경우
임차인에게 보증금 1000/월세 70만 원으로 2년간 임대 후,
2년 경과 시점에 새로운 임차인에게 보증금 2천만 원/월세 90만 원으로 조정하여 2년간 추가 임대하는 경우
위와 동일한 방법으로, 두 번째 시나리오에 대한 IRR을 계산한 결과, 11.9%로 소폭 상승했으나,
NPV 계산 값은 약 4,413만 원으로 약 400여만 원 정도 높은 값을 나타내었다. 즉, 시나리오 1보다 시나리오 2가 공실만 없다면, 400만 원 정도 유리함을 알 수 있다. (또는 공실로 손해 보는 수입이 대략 400여만 원 정도가 될 때까지는 공실 기간이 있더라도, 중간 단계에서 임대료 조정이 유리함을 알 수 있다)
시나리오 3 – 매년 임대계약을 갱신하는 경우
임차인에게 보증금 1000/월세 70만 원으로 1년간 임대 후,
2년 차에 새로운 임차인에게 보증금 1천만 원/월세 80만 원으로 조정하여 1년간 임대하고,
3년 차에 다시 새로운 임차인에게 보증금 2천만 원/월세 80만 원으로 추가 조정하여 1년간 임대하고
4년 차에 다시 새로운 임차인에게 보증금 2천만 원/월세 90만 원으로 추가 조정하여 1년간 임대 시
위의 시나리오 2의 극단적인 경우에 해당되는 본 시나리오도 동일한 방법으로 현금흐름을 정리하고, IRR과 NPV를 계산했는데, IRR은 12.1%로, NPV는 약 4526만으로 시나리오 2에 비해 조금 더 개선되기는 하나, NPV 값의 추가적 개선 금액은 약 120만 원에 불과했다.
비교 결론 및 전략
위의 세 가지 경우에 대한 계산 값을 비교해 보면, 전체 기간 중 일정 간격으로 보증금 및 임대료를 조정하는 것이 IRR과 NPV 면에서 매우 바람직했지만, 너무 빈번한 임차인 변경은 월세 수입이 증가함에도 불구하고, 중개 수수료 발생 등으로 인해, 큰 추가적인 이점은 없었다.
즉, 이를 통해 알 수 있었던 것은
가급적 중간중간 시세를 반영하여, 임대료를 조정하는 방안을 찾되
너무 빈번한 중개사 이용에 의한 비용 발생을 억제하는 것이 바람직한 방향으로 볼 수 있었다.
또한, 발생 가능한 공실 기간으로 인해 수입 감소가 있으면, 이러한 NPV 증가를 의미 없는 것으로 만들어버릴 수도 있기 때문에, 공실의 Risk를 줄이는 것이 매우 필요해 보였다.
결과적으로, 한 임차인과 가급적 장기간의 계약을 맺되, 중간 단계에서 일정한 기간 단위로, 객관적인 시세를 반영하여 임차료를 조정할 수 있는 방법을 임대계약에 반영하는 것이 임대인 입장에서는 최선의 전략일 것 같다.