지난 2020년 지식산업센터 분양을 받았다가 지난해 분양받은 호실 중 일부를 입주시기에 임박하여 미처 등기하지 못하고 전매한 일이 있었다.
전매 당시 분양가 그대로 전매한 것이어서, 분양권 전매로 인한 이익은 없었다. 오히려 분양권 매매 시 중개 수수료를 부담하게 되었고, 입주 기간 중 중도금 대출에 대한 이자가 소액 발생하였기에, 실질적으로는 오히려 백만 원 정도의 손해가 발생한 상황이었다. 지난해 당시 전매로 인한 경제적 이익이 없기도 했고, 당시에는 다른 일로 인해 마음이 바쁘기도 했던 터라, 분양권 전매에 대한 양도세 신고를 못하고 있다가 새해 들어 양도세 신고를 하게 되었다.
이와 관련하여, 공부하게 된 지산 분양권 전매 시의 양도세 신고 관련 내용들을 정리하여 소개한다.
전문적인 세무사분들께 의뢰하는 것도 좋겠지만, 혹시 직접 신고하려는 사람들이나, 지산 분양권을 전매하려고 계획 중인 사람들에게 참고가 되길 바란다.
1. 지산 분양권 전매가 양도세 적용 대상일까?
국세청에서는 양도세 적용 대상을 다음과 같이 제시하고 있다(2023.6 기준).
지산 분양권은 아래 명시된 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당되므로, 양도세 적용 대상이 된다.
2. 지산 분양권 전매가 양도에 해당되는가?
이 부분은 너무도 당연하게 들리는 질문이지만, 거래 상대방이 누구인가에 따라 달라지므로 주의해야 한다.
양도세 규정에서는 “자산이 유상으로 사실상 소유권 이전” 되는 경우를 의미한다고 설명한다. 따라서 분양권 전매 자체는 양도에 해당된다. 그러나, 배우자/직계존비속 간 거래는 양도가 아니라 증여로 처리하게 된다. 따라서 분양권을 전매하는 상대방이 배우자이거나, 부모/자녀인 경우는 양도세 대신 증여세가 발생함을 주의하여야 한다.
3. 지산 분양권 전매 시 양도로 인한 이익이 없어도 신고해야 하는가?
양도세 규정을 찾아보니, 관련 신고를 하지 않으면, 정부가 결정해서 고지하게 된다고 한다. 따라서, 실제는 손해가 발생하거나, 이익이 전혀 없는 경우라도, 만일 정부에서 이익이 있는 것으로 판단하고, 양도세 부과를 결정하는 상황이 발생할 수도 있기 때문에, 분양권 전매 시에는 매매로 인한 이익이 없거나, 오히려 손해가 발생했더라도, 반드시 분양권 전매에 대한 양도 신고를 해야 한다.
또한 정부가 정확한 금액을 결정하여 고지하는 경우라도, 지연신고 및 무신고에 따른 가산세가 발생하게 된다.
4. 누가 신고해야 하는가?
국세청의 설명은 양도세는 그 적용 대상이 매도자 개인이라고 한다. 즉, 개인사업자는 분양권 전매 시 반드시 신고해야 하는 것이다. 이러한 점은 매수자가 개인사업자이든 법인인가의 여부와는 무관하게, 분양권을 매도한 자가 개인이면 매도자는 양도세 신고를 해야 하는 것이다.
또한, 양도세 적용 대상이 개인이므로, 분양 당시나 전매 당시에 사업자등록증(개인사업자)를 기재했더라도, 양도세 신고는 법적 인격체를 구분하는 주민번호를 이용하여 신고하게 되는 것이다.
참고- 법인의 경우는, 분양권 전매가 자산매입과 자산 매출의 일부로 처리되어, 회계연도별로 정산된 후, 법인세의 형태로 관련 세금을 납부하게 된다. 따라서, 법인은 별도 양도세 신고가 필요한 대상이 아니다.
5. 언제 신고해야 하는가?
양도세 신고는 크게 예정신고와, 확정신고가 있다.
1) 예정신고
– 해당 분양권을 전매한 날자(잔금일)가 속한 달의 말일부터, 2개월 이내에 신고해야 한다.
– 각 개별 분양권 매매 단위로, 신고하게 된다.
– 전매 날짜는 전매가 약의 잔금 지불임을 기준으로 한다
– 예정신고가 늦어지거나 안 하게 되면, 양도세액에 가산세가 추가된다.
2) 확정신고
– 거래가 발생한 잔금일 기준 다음 해 5월 중에 신고해야 한다
– 예정신고를 미처 못한 경우, 또는 전년도 양도 건수가 여러 건 발생한 경우 이를 합산하여 신고하게 된다.
(전매된 내용이 1건이고, 예정신고를 했다면 확정신고를 생략 가능)
6. 신고 기한이 지났으면 어떻게 해야 할까?
홈택스의 신고화면에 들어가면 “기한 후 신고”라는 메뉴가 있다. (예정신고와 확정신고에 각각)
정해진 신고기한을 놓쳤더라도 이를 이용하여 신고할 수 있다.
7. 홈택스에서의 신고 절차
홈택스에 공인인증서로 로그인하고 (사업자가 아닌 개인으로 로그인), 다음과 같이 신고/납부 메뉴에서, 양도소득세 항목을 선택한다.
양도소득세 선택 시 나타나는 다음 화면에서 예정신고인 경우에는
분양권 1건의 전매에 대한 것이면 “1개 부동산 양도” 부분을, 만일 2개 이상을 동시 신고하는 것이면 “일반 신고” 메뉴를 이용하면 된다. 만일 정해진 기한 (전매 계약 잔금일이 속한달의 말일부터 2개월 후까지)을 지난 것이면 “기한 후 신고”를 이용하면 된다.
확정신고인 경우에는 일반적으로 “정기 신고” 메뉴를 이용하면 된다.
만일 정해진 기한(전매가 일어난 다음 해 5월 중)을 초과한 경우에는 “기한 후 신고” 메뉴를 이용하면 된다.
8. 홈택스 신고 시 필요한 정보
실제 신고 단계에서는 다음의 정보들이 필요하다. 대부분 분양 계약서와, 전매 계약서상에 기재된 것이라 어려움은 없으나, 일부 항목은 다소 헛갈릴 수도 있으므로, 주의해야 한다.
1) 대상물 정보
* 주소 – 분양 계약서 내용대로 적는다.
* 토지 및 건물 면적 – 분양 계약서상의 토지 지분 면적 및 건물의 분양 면적을 적으면 된다.
2) 매도가격
개인적으로 신고를 하면서 가장 혼란스러웠던 부분이 이 부분이다. 그 어느 곳에도 정확하게 어떤것을 적어야 하는지, 그리고 부가세를 포함한 금액인지, 아니면 부가세를 뺀 금액인지에 대한 혼란이 있었다. 결국 국세청 담당 전문상담사와의 통화를 통해서 이부분에 대한 답변을 듣게 되었다.
결론은 이 부분에 실제 전매한 순수금액을 적는다. 이때 부가세는 뺀 금액이 된다.
매도금액 = 분양계약금 + 기발생 중도금(대출액 포함) – 기발생 부가세 + 전매 프리미엄
예를 들어, 다음과 같은 분양계약에서 3차 중도금까지 발생하고, 분양잔금만 남은 상태에서 분양권이 전매되었다면
단위:만 원 | 계약금 20% | 1차 중도금 10% | 2차 중도금 10% | 3차 중도금 10% | 분양잔금 50% | 총액 |
분양 공급가 (건물+토지) | 200 | 100 | 100 | 100 | 500 | 1000 |
부가세 | 14 | 7 | 7 | 7 | 35 | 70 |
분양가 | 214 | 107 | 107 | 107 | 535 | 1070 |
매도 금액은 = 계약금 200+ 기발생 중도금 300 + 전매 프리미엄 이 된다. 만일 분양권 전매에 대한 프리미엄이 없다면, 매도 금액은 = 계약금 200+ 기발생 중도금 300 = 500 이 되는 것이다.
또한, 이 금액은 분양권 전매 시 매수자에게 발행하게 되는 세금계산서의 공급금액(건물분)+계산서 금액(토지분)을 합한 금액과 일치하게 된다. 따라서 자신의 계산이 적절히 이루어졌는지를 판단할 수 있는 한 가지 방법은 이 금액을 매수자에게 발행한 세금계산서와 계산서 금액을 합산한 금액과 일치하는지를 체크해 보면 된다.
3) 매입 가격
이것은 분양게약서상 전매 시점까지 실제 발생한 금액(부가세 제외)에 해당된다.
즉 위의 경우라면 매입금액 = 계약금 200+ 기발생 중도금 300 = 500 이 되는 것이다.
4) 필요경비
일반적으로 양도세 계산 시, 증빙이 있다면 필요경비를 양도 이익에서 공제받을 수도 있다. 단, 해당 비용이 반드시 자산적 가치를 높이기 위한 경우의 비용이거나, 취득 과정에서 필요했던 법률 비용 등이다.
그러나, 지산 분양권 전매의 경우라면 대개의 경우 매도 시 중개사 수수료 정도만이 이에 해당될 듯하다.
관련 증빙 자료가 있으면, 해당 비용을 기재하면 된다.(부가세 제외).
다만, 분양 후 여러 가지 복잡한 문제들이 있었고 이로 인한 비용들이 발생했다면, 필요경비 공제 항목에 해당되는지를 짚어보아야 한다. 기억할 것은 일반적으로 많이 발생하는 대출과 관련된 이자는 필요경비로 인정받지 못한다.
5) 세율과 보유기간
신고서를 작성하다 보면 보유기간을 계산해야 한다.
지산 분양권의 보유기간은 전매일(잔금일 기준) – 분양 공급 계약서상의 날짜를 이용하여 보유기간을 계산하게 된다.
6) 신고 후 증빙자료 제출
신고서를 작성해서 제출하고 나면 증빙자료들을 제출해야 하는데, 신고내용과 관련된 서류들을 PDF로 스캔하여 첨부하거나 세무서를 방문하여 제출하여야 한다.
7) 신고 후 신고내용에 오류가 발견된 경우
만일 홈택스로 신고 후, 신고한 날자 안에 오류가 발견된 경우라면, 신고서를 새로 작성하여 홈택스에 제출하면 된다. (당일 여러 번 반복 제출하는 경우 최종 제출된 것이 인정된다.) 이렇게 신고서를 다시 제출하는 경우 기 제출한 증빙자료들도 삭제되므로 증빙자료를 다시 첨부하여 제출해야 한다.
만일 신고서를 제출하고 나서 오류가 발견된 경우라면, 수정신고를 이용해야 한다.
8) 지방세 신고도 잊지 말자
홈택스로 양도세 신고를 마치면 신고 목록을 조회할 수 있는데, 이때 지방세를 납부하는 Wetax가 연동된다. 이를 이용하여 양도에 대한 지방세 신고도 반드시 처리하여 지방세 신고가 누락되지 않도록 한다.
이렇게 홈택스에서 연계하여 신고하면, 신고에 필요한 사항들이 이미 거의 입력되어 있는 상태라 매우 간편하게 신고를 마칠 수 있다.
참고) 국세청 홈페이지에 공지된 내용은 다음 링크로 참조 가능하다.
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do? mi=2308&cntntsId=7707